Dynamiek in de woningmarkt

Het overgrote deel van de woningbehoefte en verhuisbewegingen betreft mensen die al een woning hebben en om verschillende redenen willen doorverhuizen. En juist deze dynamiek is te beperkt in de afgelopen jaren, onder meer door een te lage bouwproductie. Dat is een landelijke ontwikkeling die ook in Uithoorn plaatsvindt.

Dit heeft een aantal negatieve consequenties:

• Ouderen hebben te weinig geschikte alternatieven en blijven wonen in hun huidige woning: vaak een kwalitatief goede eengezinskoopwoning.
• Gezinnen die uit een goede eengezinskoopwoning willen doorverhuizen naar een ruimere koopwoning (een kwaliteitsslag) blijven mede daardoor in de huidige woning wonen. Deze voorraad komt te weinig vrij voor bijvoorbeeld jongere, startende gezinnen.
• Een deel van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door mensen die inmiddels meer te besteden hebben en ook best zouden willen verhuizen. Dit leidt tot scheefheid in de sociale huurwoningen. Deze voorraad, die op zich dus redelijk ruim is, komt te weinig beschikbaar voor de juiste doelgroep: mensen met een laag inkomen, waaronder starters.
• Voor de categorie scheefwoners ontbreken er ‘sporten op de woonladder’. Het zijn mensen voor wie aantrekkelijk én betaalbaar aanbod in de duurdere huursector en eengezinskoopsector niet aanwezig is.

De gewenste ontwikkeling in de woningvoorraad is:

• Het terugbrengen van de dynamiek in de Uithoornse woningmarkt.
• Dit door het aanbrengen van differentiatie door een ideale mix van herstructurering en nieuwbouw.
• Hiermee vergroten van de beschikbaarheid van goedkope koop- en huurwoningen voor starters.
• Het op gang brengen van een doorstroming in de bestaande voorraad.
• Hierdoor komen eengezinswoningen en appartementen in de huursector ook meer beschikbaar.

Elke ontwikkeling zal ten aanzien van de woningdifferentiatie getoetst worden aan de mate waarin deze ontwikkeling een bijdrage levert aan de differentiatie van de wijk. Gelet op de ambities van de gemeente zal het accent in de opbouw van de voorraad moeten verschuiven:

• In de huursector zal het segment eengezinswoningen tot € 632,- versterkt moeten worden (daar is veel vraag naar). Ook zal de voorraad nultredenwoningen in het duurdere segment vergroot moeten worden. Hiermee kunnen middeninkomens en ouderen met een behoefte aan kwalitatief goede woningen bediend worden.
• De voorraad goedkopere koopwoningen moet uitgebreid worden. Hiermee worden jongere huishoudens beter bediend en kan doorstroming in de woningmarkt op gang worden gebracht.
• Verder zal het segment koopwoningen boven € 235.000,- versterkt moeten worden met luxere eengezinswoningen met nultredenkwaliteit. In het duurdere segment boven € 350.000,- is er markt voor kavelbouw.

Voor de nieuwbouw betekent dit accent op:

• Woningen voor starters en startende gezinnen (sociale huur, sociale koop en betaalbare koop).
• Duurdere huurwoningen met nultredenkwaliteit, voor middeninkomens. De markt vraagt hier om. Deze woningen zorgen voor doorstroming in de bestaande sociale huurvoorraad én doorstroming van oudere huishoudens uit de eengezinskoopvoorraad.
• Grotere eengezinswoningen (nultreden) in de koopsector. In de koopsector boven € 235.000,- ligt het accent op het realiseren van nultredenwoningen. Dat zal in de verdere planvorming van projecten de nodige aandacht moeten krijgen.
• Dure nultredenwoningen (luxe grondgebonden woningen én kavels) waar dit mogelijk is. In de koopsector boven € 350.000,- zal, waar de ruimtelijke situatie dit toelaat, de mogelijkheid voor zelfbouw op kavels (particulier opdrachtgeverschap) gecreëerd worden. Vanzelfsprekend komt de prijs van deze woningen inclusief grond al snel op een hoger bedrag uit. Gelet op het prijsniveau van de koopsector in Uithoorn zal accent moeten liggen op woningen rond 5 tot 8 ton.